房产交易中如果需要卖房或者贷款的抵押注册，什么时候需要配偶同意书Spousal Consent?

By:  Yang Wang, 王扬律师

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在对已婚屋主的房产处理中，尽管房屋注册的屋主只是夫妻其中一方，但情况有所不同：

• 有时，交接律师或银行会要求不在产权上的配偶签署同意书，以便出售或抵押该房产。

• 反之，有时在无需通知非屋主配偶或者征得其同意的情况下，交易也能顺利完成。

尤其值得注意的是，不同的银行、律师事务所以及机构对此的要求各不相同。因此，在处理房产和规划家庭财产保护时，很容易误解相关规则，做出错误的判断。

根本法律原因是：在安大略省，如果一个物业被视为夫妻的家庭居所（Matrimonial Home），但房产登记只属于其中一位配偶名下，那么非屋主配偶将享有强制的居住权（Possessory Right）。即使房产是在婚前购买，或者双方签署了家庭协议，约定房产只属于其中一方，非屋主配偶的居住权也受到法律的保护。因此，在出售或抵押家庭居所的房产时，律师和银行机构通常会要求非屋主配偶签署知情同意书，以避免交易后可能出现的家庭财产纠纷。

那么，非家庭居所住房是否需要配偶同意书呢？

原则上，如果一套房产并非用作自住或者家庭居所，且屋主只是夫妻其中一方的话，处理该房产的出售或抵押贷款通常不需要配偶同意。但屋主需要宣誓声明该房产并非家庭居所，或者需要宣誓声明已经与配偶分居。

婚房指定注册（Matrimonial Home Designation on Title）是一种特殊情况。安省法律允许非屋主配偶单方面在自己配偶名下的符合条件的房产上注册并指定为婚房，无需经过屋主配偶签字同意。但一旦注册，出售或抵押该房产必须经过非屋主配偶同意才能进行，除非屋主配偶能提供 法院判决书 或者双方的协议证明夫妻关系已离婚，或者对于该房产的处理不需要配偶同意。

让我们通过一个案例来加深理解：

如果屋主配偶抵押家庭居所房产给银行，但在未征得非屋主配偶同意的情况下，后来贷款违约，银行需要执行并拍卖房产。非屋主配偶拒绝并声明未同意该贷款。此时，银行和非屋主配偶之间的权益如何？

解析如下：非屋主配偶享有对家庭居所的居住权，而银行则享有抵押权。由于非屋主配偶有权单方面在房产上注册婚房，但并未这么做，银行放款时没有理由不相信屋主配偶的宣誓书（即房产并非家庭居所），因此银行胜诉。

相反地，如果该房产有明确证据证明为家庭居所（例如，非屋主配偶事先在产权上注册声明为家庭居所），但银行在未获得配偶同意的情况下进行抵押登记，那么银行将败诉。

综上所述，建议如下：

• 在进行房产交易之前，例如出售房产或抵押银行贷款，应提前了解相关银行或律师对非屋主配偶同意书方面的具体要求。
  

• 对于计划进行家庭财产保护的夫妻，或者双方可能会分居或离婚的情况，建议非屋主配偶提前指定注册婚房。在双方就财产分配达成一致后，再共同签署相关文件进行统一处理。
  

• 在出借资金给借款人并以其房产作为抵押物时，应仔细核实借款人的婚姻状态和居住情况。特别是，要审查房产权记录，确定之前是否已有配偶同意签字的记录。若存在不确定因素，最好额外要求配偶签署知情同意书。需要注意的是，即使房产并未被非屋主配偶指定注册为家庭居所婚房，但若实际上为家庭居所并且未获得配偶签字同意，则存在卷入纠纷的法律风险。

如果有任何不确定的情况，务必咨询相关专业人士，特别是您的交接律师。